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首分论市：26城4月楼市走势预判
The following article is from 克而瑞地产研究 Author 克而瑞研究中心
文 / 克而瑞研究中心整理
北京 || 王秀玲
“成交量创新高，新开13盘平均去化率62%”
楼市现状：
3月，北京商品住宅市场表现活跃，供应加速放量，成交量同、环比涨幅皆超100%创新高，全市共13盘新开入市，平均去化率62%。政策上公积金政策放宽，但整体市场调控不动摇。土地市场本月无经营性用地成交，新增供应1幅经营性用地，不设置商品房销售价格上限。二手房市场表现相对平稳。
上海 || 李振宇
“供应井喷成交大涨，总去化率39%仍不佳。”
楼市现状：
3月，上海商品住宅市场明显好转，供应井喷，成交量月初低开月末翘尾，整体大幅上涨。共25盘入市，总体去化率39%，入市项目多为远郊刚需盘，其中南汇、奉贤、松江为供应主力区域，地段和客户量成为去化阻力，仅个别性价比高的网红盘尚能逆市飘红。土地市场累计成交11宗地，含5宗纯住宅地，多位于崇明、奉贤、闵行等郊区，私企国企均有抄底拿地动作，绝大多数以底价成交。
后市预判：
供应：预计4月中下旬将会有一波供应小高峰，远郊刚需盘依旧是供应主力。
成交：小阳春或将会贯穿整个二季度。
房价：预计短期内波动不大，市场价格预期有待经历阶段性调整。
热点区域/板块：从拿证区域预估，大浦东、青浦、嘉定将是下月成交热点区域。
广州 || 梁永光
“成交复苏，平均去化率48%。”
楼市现状：
3月，广州商品住宅市场在《粤港澳大湾区发展规划纲要》的春风下及时迎来复苏，成交面积继去年年底之后再次突破百万平方米，各区域市场活跃度均有增加，尤以南沙自贸区表现最为明显。全市共28个楼盘31次推新，平均去化率48%，环比提高10个百分点，整体推盘表现价格分化且房企少量加推试探市场的意图显著。土地市场供应3宗经营性用地，其中2宗纯住宅出让楼板价较高，仅成交1宗经营性地块。二手房市场明显回暖，中旬开始单周成交量重上千套。
后市预判：
供应：预计4月开始开发商将会积极备货，获取预售证的速度将会加快。
成交：预计成交量不大可能延续3月的高光表现，回落蓄能的可能性较大。
房价：预计房价现阶段以稳为主，部分楼盘在不影响走量的情况下，将会考虑小幅涨价，提高利润率。
深圳 || 陈洪海
“一、二手房成交量价齐升，新开5盘平均去化率31%”
楼市现状：
3月，深圳商品住宅市场表现量价齐升，去化周期缩短1个月。5个项目开盘，平均去化率31%，其中“汇邦•名都花园”去化最好。整体项目去化仍以刚需产品为主，成交区域集中在龙岗和宝安。土地市场本月冷清，无新增供应和成交。二手房市场同样量价齐升，福田和罗湖成交最为活跃，预计4月成交还持续上涨。
后市预判：
供应：预计4月开发商积极推盘，供应量会继续保持。
成交：预计4月成交还会有所上涨，但不会太大。
房价：受政策影响，房价在短期内都不会有太大的变动。
热点区域/板块：热点板块是龙岗、沙井、龙华、坪山。
天津 || 张福娜
“成交价低于政府限价，土拍溢价率不高。”
楼市现状：
3月，天津商品住宅市场供应明显增加，价格方面政府对开盘限价有所放松，但整体市场成交价依然低于政府限价。二手房市场相对表现活跃，市六区均价皆有上涨空间。本月土地市场成交竞争力不强，多宗地块成交溢价率不高。
长春 || 史嵩龄
“热度尚在，近七成新开项目去化率不足40%。”
楼市现状：
3月，长春商品住宅市场供应连续同环比大幅上涨，成交表现量价齐升，均价继2018年9月份之后再次突破九千元/平方米。新开盘项目共计12个，整体去化效果一般，近七成项目开盘去化率不足4成。土地市场供地8幅，成交3幅，整体表现量跌价涨。
后市预判：
供应：预计整体供应将会维持去年下半年的供应量，月均供应面积将会达到百万平左右。
成交：预计整体成交规模持续扩大中。
房价：预计未来整体市场的上涨趋势仍然比较明显。
热点区域/板块：仍以北湖板块、八一水库板块等传统的热销板块为主，未来绿园区西环城板块以及铁北板块是新增的长春新项目上市的集中区域。
济南 || 唐堂
“供求环比大增，新开28盘平均去化率41%。”
楼市现状：
3月，济南商品住宅市场回暖，供求量环比大增，库存及消化周期持续走低。全市28个项目开盘加推, 开盘量大幅增长，平均去化率41%，主要集中在历城区,产品类型以高层为主。土地市场本月无新增供应住宅用地，成交土地9宗。二手房市场整体处于趋稳态势，挂牌价与上月相比有所上涨，历下区房价遥遥领先于其他城区。
后市预判：
供应：预计华润、万科、龙湖、碧桂园、融创等品牌房企在4月份都有楼盘供应。
成交：预计华润、万科、龙湖、碧桂园、融创等品牌房企在4月份都有楼盘供应。
房价：价格趋稳是大概率事件。
热点区域/板块：莲花山片区、新东站片区。
青岛 || 毕怡
“回暖明显，6盘平均去化率71%。”
楼市现状：
3月，青岛商品住宅市场供应成交量大增，金三银四效果明显。共6盘新开/加推，推盘量明显增多，节奏加快，开盘平均去化率71%，较前两个月小幅上涨。从区域来看，西海岸和即墨区是热点区域，推盘项目和去化率都相对较好。土地市场供应增加但成交萎靡，预计4月份成交量会有明显上涨。二手房市场成交环比上涨276%，市场回暖更为显著。
后市预判：
供应：预计下月供应量上涨。
成交：预计下月成交量上涨。
房价：维稳。
南京 || 赵静波
“需求释放市场回升，20盘新开整体去化率73%。”
楼市现状：
3月，南京商品住宅市场供应环比大涨但同比下降近半，随着购房需求被释放，3月市场迅速回升，成交同环比皆涨，库存下降明显。共20个项目开盘，两江及高淳板块为供应主力，整体去化率73%，连续两月去化率明显提高，但不同类产品分化持续严重，远郊盘、竞争激烈区域项目或高溢价产品去化相对困难。本月土地市场供应8宗成交7宗，整体量价齐升，供地节奏明显加快，新晋出让地块主要集中在远郊区域，溢价率均在20%左右，整体价格依然属于较低水平。
后市预判：
供应：4月新房供应量充足，将有40多家楼盘8000余套新房上市。
成交：成交继续复苏。
房价：房价彻底拐点可能性依旧不太大。
热点区域/板块：江北、江宁、溧水板块。
杭州 || 刘晨光
“供应显著放量成交热度延续，二手房市场表现更佳。”
楼市现状：
3月，杭州商品住宅市场新增供应放量明显，成交环比大幅上涨，但同比仍不及去年同期，市场热度延续，供不应求格局未改，尤其是外围地区成交走量更好。相较而言，本月二手房市场整体成交表现更佳。
徐州 || 季有国
“供需火爆，12盘新开加推整体去化率75%。”
楼市现状：
3月，徐州商品住宅市场出现季节性反弹，供需两端均呈现大幅上涨。新开盘加推项目12个，推出的产品以高层和小高层为主，优质地段或单价偏低的项目去化较理想，均能达到八成以上，整体去化率约75%。土地市场回暖明显，新挂牌四宗经营性用地，五宗经营性用地成交，新城控股以溢价113.82%竞得一地块，创下新城区单价和总价“地王”记录。
后市预判：
供应：“银四”受土拍升温的刺激，开发商或增加供货量，供应端或将持续上行。
成交：供应增加下备案量或将同步上行，但因后期预计上市多为偏刚改改善的大户型产品，或者高价地项目，受众相对不多，成交量上涨有限。
房价：多个高价地项目将集中入市，预计“银四”房价将持续上浮，但同时受备案机制影响，房价不会出现大涨。
热点区域/板块：鼓楼区和铜山区。
苏州 || 戈文问
“市场明显转暖，13盘加推平均去化率达84%。”
楼市现状：
3月，苏州商品住宅供应显著放量，成交同环比皆升，市场明显回暖。共13盘加推，以刚需和刚改项目为主，集中在新区、姑苏区和相城区，整体去化率达84%。土地市场本月无成交，供应13宗地，供应放量较往年提前2个月到来。由于热门板块新房市场存量告急，二手房市场受到热捧，特别是园区湖东、湖西板块，双湖板块，整体涨幅明显。
后市预判：
供应：4月苏州24个盘预计加推房源入市，未来供应量预计70万方。
成交：预计4月成交达75万方。
房价：4月推盘预计以改善为主，成交价格将有所上升。
热点区域/板块：吴中区、吴江区。
常州 || 戈文问
“成交量创去年下半年以来新高，23个项目开盘整体认购率58%。”
楼市现状：
3月，常州商品住宅供应环比急速增加，成交量创去年下半年以来新高，市场转暖明显。市区共23个项目29次开盘，整体认购率58%，认购率环比2月上升27个百分点，土地市场方面，挂牌涉宅土地6宗，共成交2宗涉宅用地，分别位于天宁区及武进区，虽所处区位一般，但房企拿地热情高涨，成交楼板价均超出预期，创各自板块单价新高。
后市预判：
供应：4月商品住宅供应量预计40万㎡左右。
成交：4月商品住宅预计成交45万㎡左右。
房价：4月商品住宅均价预计在15300元/㎡左右。
热点区域/板块：新市府板块、湖塘老城区板块、青龙板块。
无锡 || 王新科
“成交量涨价跌， 17盘新开去化率达80%。”
楼市现状：
3月，无锡商品住宅市场供应略有回落，成交同环比上涨明显，均价略微下降。全市共17个项目新开盘，平均去化率在八成左右，整体去化情况较好的有玺悦龙庭、凌云峰阁、金科蠡湖等热门区域中高端项目，目前市场需求已经从刚需逐渐向改善过渡。本月土地供应激增，经营性用地挂牌4幅，其中居住用地3幅，整体土拍火热，新区、惠山区低价突破历史极值。
后市预判：
供应：4月为传统的楼市旺季，各大房企将会做好准备加推新房源。
成交：预计4月份成交量将于3月份持平，整体市场不会有较大波动。
房价：预计4月份无锡房价会受土拍影响，小幅上涨。
合肥 || 周开拓
“市场回暖、土拍竞争激烈，22盘推售平均去化率66%。”
楼市现状：
3月，合肥商品住宅市场新增供求量同环比显著上涨，去化周期缩短至8个月，市场回暖明显。受土拍市场热度影响，各房企顺势加快推盘节奏，本月共计开盘加推项目22个，平均去化率66%与上月持平，其中限价、性价比项目开盘去化表现显著高于其余项目。土拍市场竞争激烈，6宗地共吸引了42家企业竞拍，其中融创以楼面价17100元/平方米拿下一地块，超出业内预期。
后市预判：
供应：受土拍热度影响，各房企顺势加快了推盘节奏，供应量持续回升。
成交：蓄客水平持续改善，成交量短期内有一定增长。
房价：价格有所上涨。
热点区域/板块：滨湖省府板块、职教城板块、包河工业园板块。
厦门 || 蔡美美
“供销齐涨， 新开7盘去化冷热不均。”
楼市现状：
3月，厦门楼市进入传统销售旺季“金三银四”，供销涨幅皆超3倍，创19年来月度最高值，市场现明显回温，进入去库存通道。楼市推盘节奏明显加快，共7个项目8次开盘，大多项目开盘均有不同幅度的优惠，但整体去化冷热不均，其中特房莱昂公馆凭借低单价、低总价优势成为19年首个日光盘。土地市场新增供应5幅商住用地，均不设拍卖底价，成交2幅商住用地，溢价均超过40%，相比18年溢价率提升明显。二手房成交量也直线上升，预计4月成交量会小幅回落，但维持高热态势。
后市预判：
供应：预计4月供应量将小幅上升。
成交：预计4月成交量会进一步上行。
房价：预计4月成交均价仍会低位维稳。
热点区域/板块：4月热点区域聚焦至同安区环东海域。
福州 || 方明
“开盘去化回暖成交倍增，土拍市场持续升温。”
五 区
闽 侯
楼市现状：
3月，福州楼市整体延续2月行情，具体看五区供应仍处低位无明显回暖，成交涨幅近5成迎来“小阳春”，去化周期降至12个月；闽侯区供应量大幅提升，成交量环比实现翻番，但整体表现供过于求，去化周期响稳定在7个月。本月共7个项目开盘，开盘数量和整体去化率均有显著提升，项目间去化差异明显，近郊及刚需项目走量较好。土拍市场热度高，共成交12幅宗地，蓝光、武汉中建等外来企业进入，虽然房企拿地意愿强烈，但成交土地价格与之前相比仍处于低位。
后市预判：
供应：预计4月市场上市量仍将维持相对低位。
成交：预计4月将延续3月的上升态势。
房价：仍以“稳地价、稳房价、稳预期”为主基调，上涨动力不足，房价企稳依然是大概率事件。
热点区域/板块：短期仓山旧区、金山、五四北热度较高。
武汉 || 吴洋
“下旬成交爆发，两极分化明显，37频次开盘整体去化率74%。”
楼市现状：
3月下旬武汉楼市小阳春爆发，供应同比激增，但由于房企集中3月底拿证，货量延后至4月释放，导致存量小幅回升。全市共37频次开盘，整体开盘首日去化率74%，去化两极分化明显，其中日光10频次，远郊项目去化率不足20%。土地市场供应涉宅土地面积同比大涨，政府供地逐渐回归中心城区；成交温和，4宗涉宅用地分布在产业新区，4月预计成交涉宅地块21宗，其中13宗位于三环内区域。
后市预判：
供应：预计4月供应高于往年水平，供应量将接近230万方。
成交：成交惯性下备案仍将处于相对高位。
房价：全市均价目前稳定在14800上下，月度结构性波动。
热点区域/板块：豪宅重点关注板块二七；三环外刚需置业热门板块如花山、阳逻。
长沙 ||陆劲
“金三”爽约，28批次开盘整体去化率67%。”
楼市现状：
3月，长沙商品住宅供应大涨而成交平平，库存微增，去化周期拉长1个月，传统“金三”并未如约到来。本月开盘推货量有所回暖，尤其是下半个月开盘量大增，但与去年下半年仍相去甚远，共28批次开盘，整体去化率67%，环比下降13个百分点，预计4月开盘量或将继续回升以抢夺有限客源。土地市场较为冷清，六区共供应5宗经营性用地，仅1宗商业用地以底价成交。二手房市场受新房供应剧增影响成交有所下滑，房价与上月基本持平。
后市预判：
供应：供应有望重回高位运行态势。
成交：未来长沙楼市供不应求将为小概率事件。
房价：未来房价大幅波动的可能性不高。
热点区域/板块：梅溪湖片区及南城片区。
郑州 || 王欢
“以价换量成交活跃，35个项目开盘平均去化率77%。”
楼市现状：
3月，郑州商品住宅供应大涨，成交活跃，价格持平，房企以价换量现象明显, 客户到访明显增加，但整体市场仍处下行周期，供不应求格局得到逆转。新开盘项目共35个，数量明显增加，整体去化率77%，其中惠济区特价房推出较多，去化最为活跃。土地市场4月预计土拍共计34宗，包含住宅用地23宗。
后市预判：
供应：预计4月供应会有所上升。
成交：4月份预计成交量较3月份上升。
房价：整体成交均价稳定，持续推出特价房，区域分化明显，部分区域呈现价格下降现象。
热点区域/板块：预计整体区域板块热度变化不大，以主城区为主。
成都 || 闫涛
“成交上涨、开盘分化，整体平均去化率45%。”
楼市现状：
3月，成都楼市延续上月回暖行情，开发商整体开工、开盘、销售信心均有回升，成交量如期上涨，供应环比大涨但仍低于去年同期值。共27个项目新开盘入市，整体去化率45%，项目间去化分化严重，四环内项目去化效果较好，而远郊区项目去化断崖式下滑。土地市场本月供应地块用地条件、地块区位均属上乘，且超8成为住宅用地，2宗地王成交，无土地储备的房企拿地热情高涨，推动土地市场成交热度。二手房市场成交量价均继续上升。
后市预判：
供应：预计下月供应量持续回升。
成交：预计下月成交量持续走高，但成交上涨空间比较有限。
房价：同比小幅上涨；环比正常波动。
热点区域/板块：天府新区、锦江生态带板块、国宾板块。
重庆 ||何诗惠
“供求齐升土拍高涨，11个开盘项目平均去化率71%。”
楼市现状：
3月，重庆商品住宅市场迎来“小阳春”,供求量大幅上涨，库存略有回落。全市11个项目新开盘，除个别项目外大多数去化率在80%以上。土地市场持续升温，供应25宗地，仍集中在主城区热点板块，房企拿地持续高涨，共成交24宗地，融创成本月拿地最大赢家。二手房市场成交量小幅下降，成交均价为13278元/平方米，量跌价升。
后市预判：
供应：4月重庆楼市预计开盘加推136个项目，集中在渝北、巴南区。
成交：4月市场延续3月势头持续发力，预计成交量将保持在250万方左右。
房价：4月房市将延续3月市场逐渐回暖，预计价格将保持在11000元/㎡左右的平稳走势。
热点区域/板块：茶园、龙洲湾、蔡家、中央公园、龙兴、西永是重点关注板块。
昆明 ||王路璐
“供不应求持续，新开11盘整体去化率达80%以上。”
楼市现状：
3月,昆明住宅市场供求两端同环比齐升，价格平稳增长，“小阳春”行情下市场供不应求持续。新开盘项目11个，整体去化率在80%以上。本月土地市场供地面积环比大增，共计成交商住类土地4宗，整体楼面均价大幅上涨达8465元/平方米，雅居乐以129%高溢价拿地首进昆明。受一手房市场价格稳增的影响，二手房挂牌价格也稳增，但就成交来看，除特别优质的小区配套、资源、小区规划尚好外，总体市场有价无市。
后市预判：
供应：预计4月供应面积大幅上升。
成交：4月成交保持上涨。
房价：房价持续稳增。
热点区域/板块：巫家坝、草海区域是热点，呈贡经开板块项目开发加剧。
南宁 || 吴宁
“成交火爆价格维稳，开盘项目15个去化率达70%。”
楼市现状：
3月，南宁商品住宅市场火爆，新增供求量环比大幅上涨，房价与上月相比基本持平，库存保持低位。各房企加快推盘节奏，本月开盘项目达15个，平均去化率在70%左右。本月土地市场供应较少，成交火热，仅新增1幅商住地块供应，成交9幅商住用地，龙光、金科、合景、云星、中建五局等房企纷纷出手拿地。
后市预判：
供应：预计二季度住宅市场供应量上涨的可能性较大。
成交：预计二季度住宅市场成交量上涨的可能性较大。
房价：预计二季度房价总体保持平稳上升的可能性较大。
热点区域/板块：凤岭南板块、五象新区。
西安 || 严延
“市场回温显著，31个新开项目10盘去化率100%。”
楼市现状：
3月，西安商品住宅供求大幅增加，房价较2月有略微下滑，整体市场回升显著。新开项目共计31个，开盘数量明显增加，去化效果良好，其中10个项目去化率达100%，其中万科翡翠国宾去化困难，去化率仅6%。土地市场供应共59宗，成交量大幅增加共成交66宗，主要位于西咸新区。二手房市场六区二手房均价有所上升。
后市预判：
供应：供应量有一定回暖。
成交：成交量有一定回暖。
房价：四月房价大幅变动可能性不大。
热点区域/板块：曲江新区及浐灞生态区仍为热点置业区域。
兰州 || 董少毅
“供求量价均有回暖，仅1盘加推去化3套。”
楼市现状：
3月,兰州商品住宅市场逐渐回暖，市场供求量价均有不同程度的增长。本月无新项目入市，仅恒大山水城1盘加推，当天成交3套。土地市场本月有所收紧，新增出让土地2宗，成交土地5宗，均在城市外缘，目前土地市场主城区土地稀缺、价格攀升的局面不变，预计下季度兰州市土地市场的供求仍然会集中在近郊区域榆中县及兰州新区。
后市预判：
供应：下月供应量增加。
成交：成交量进一步攀升。
房价：市场价格平稳上涨。
热点区域/板块：未来七里河区、和平定远板块市场热度将有所攀升。
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